Hausverkauf mit oder ohne Immobilienmakler?

[br33s]

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aber die Preise werden fallen. Zwei mir bekannte Pärchen haben trotz erster mündlicher Zusage nun zurückgezogen. Die warten jetzt erstmal ab wie es weiter geht. Für die Coronageplagten ist die Jobsicherheit aktuell wohl wichtiger als ein großer Garten.

sicherlich mitten in der "Krise" überlegt es sich der ein oder andere. Aber auch deine Bekannten, werden eventuell das Vorhaben nicht ganz auf Eis legen und vielleicht im Juli/August, sollte es sich bis dahin auf dem Arbeitsmarkt wieder beruhigt haben, das Vorhaben wieder angehen und so werden Sie wieder "Nachfrager".
Die Preise sollten fallen, wenn die nachgefragte Immobilie in 6 Monaten immer noch auf dem Markt ist und andere Interessenten das Risiko auch nicht eingegangen sind. Aktuell sehe ich zumindest, das wir in den Ballungsräumen einen extrem großen Angebotsmarkt haben und bis der sich in einen Nachfragemarkt wandelt, muss schon noch viel mehr passieren.

Das Gute ist, der Immobilienmarkt ist ein recht träger Markt. Ich kenne einige Bauträger die jedes Jahr schimpfen, das denen die Kunden immer mit den Bodenrichtwerten aus dem letzten Jahr kommen.

Sollte sich die Kurzarbeit oder die finanziellen Einschnitte verlängern, dann wird das Risiko für den Immobilienmarkt auch größer und dann sollte die Nachfrage auch erheblich nach unten gehen.

Man kann das natürlich auch alles weiterspinnen und auch argumentieren, das aktuell soviel neues Geld in den Markt(Deutschland/EU/Welt) gepumpt wird, das sich die Preise auch hierfür neu ordnen müssen. Hier wird es je nach Dringlichkeit Verlierer und Gewinner der Krise geben. Jetzt kann jeder für sich selber einschätzen, welche Bereich das treffen würde. Ich gehe davon aus, das Wohnen (egal ob Miete oder Eigentum) hier wahrscheinlich nicht auf der Verlierer Seite liegen wird. Luxus und Reisen vielleicht schon.

Aber wie gesagt, die Spekulationen helfen dem TO nicht wirklich weiter. Es sollte darum gehen, ob man einen Makler zum Verkauf einer Immobilie braucht oder ob man es sich alleine zutrauen sollte.

Heutzutage gibt es "home staging", die professionelle Ausgestaltung (Möbel, Licht, Accessoires) von Immobilien zum Zwecke der Verkaufsförderung. In den USA schon recht üblich, bei uns noch recht neu. Vielleicht eine Überlegung wert.

Genau das wundert mich eigentlich auch, das sich das bei uns noch nicht so richtig durchgesetzt hat. Ich sehe es auch so, das ein ordentlich möbliertes Haus besser verkauft wird als ein leeres. Den meisten fehlt die Vorstellungskraft. In den USA gibt es ja 2 Varianten davon. Einrichtung mieten zu Präsentationszwecken und der Käufer kann entscheiden, ob er es übernehmen will oder selber einrichten will. Oder wirklich möbliert verkaufen.

 

[Hape1962]

Ich habe 2015 das Haus meiner Eltern privat verkauft.
Zuerst habe ich einen Gutachter genommen der ein entsprechendes Gutachten erstellt hat. Die Immobilie stammte aus 1957 und so fühlte ich mich etwas wohler auch was die Preisfindung betraf. Nachdem das Haus geräumt war habe ich reichlich Fotos gemacht und eine umfassende Objektbeschreibung erstellt.
Die Immobilie habe ich dann auf Immoscout eingestellt inclusive der Grundrisse. Es kamen natürlich reichlich Anfragen von Maklern die ich allerdings alle abgelehnt habe da uns nichts gedrängt hat und wir nicht verkaufen mussten von heute auf morgen.
Im Endeffekt hat es ca. 5 Wochen gedauert bis sich ein Käufer gefunden hat.

Beim Verkauf von Privat muss man natürlich berücksichtigen das man einiges an Zeit aufwenden muss was Besichtigungen und Terminvereinbarungen betrifft. Wenn man nicht flexibel ist würde ich einen Makler beauftragen.

Der Verkauf an sich wurde dann ganz normal mit Notar verhandelt. Der angenehme Nebeneffekt bei privatem Verkauf, nebem dem Wegfall der Courtage, ist das man "flexibler" ist was den Kaufpreis betrifft. Insider verstehen was ich meine.

Was die Tips in Sachen Möblierung betrifft hängt das m.E. auch vom Alter der Immobilie und vom Zustand ist. Das Haus welches wir verkauft haben war renovierungsbedürftig. Diese Kosten wollten wir nicht mehr investieren und haben daher alles komplett leer geräumt damit ein evtl. Käufer auch besser erkennen kann wo Möglichkeiten zum Umbau bestehen. Bei einer relativ neuen Immobilie ohne Mängel könnte sich eine ansprechende Möblierung durchaus auszahlen.

 

[airhansa123]

Der angenehme Nebeneffekt bei privatem Verkauf, nebem dem Wegfall der Courtage, ist das man "flexibler" ist was den Kaufpreis betrifft. Insider verstehen was ich meine.

Oops, kein so guter Tipp - wir wollen doch hier in Deutschland keine spanischen Verhältnisse !
https://www.iww.de/zp/archiv/immobi...besitz-in-spanien-im-visier-des-fiskus-f36063

 

[paulraum]

Gutachten machen lassen, am besten 2. Diese kosten nicht soviel und sind viel wert, wenn es um etwaige Probleme mit Nachhinein (Vorschäden etc) geht. Sonst wenn möglich privat verkaufen, Expose kann man relativ einfach selber erstellen.
Es gab hier mal einen anderen Thread, wo ich über die Immobilienmakler hergezogen hin: zusammenfassend kann man sagen, dass diese Berufsgruppe wenig bis keine Ahnung haben von dem, was sie verkaufen. Gibt ja auch keine wirklich Zertifizierung. Die Bezahlung mit der 3.5% Regelung ist insgesamt eine Frechheit in Bezug auf Leistung und vor allem Verantwortung, die sie erbringen müssen.
Wie schon oben mehrmals erwähnt - Käufer und Verkäufer sind fast ausschließlich privat und haben wenig Ahnung. Im Bestfall bekannten Architekten oder Gutachter hinzuziehen. Klassische Problemstellen : Gründung/Fundament + Boden, Abdichtung gegen Wasser, Haustechnik, v.a. Leitungen, Schadstoffe & Schädlinge /Asbest & Pilze).

 

[Dr. Klöbner]

Ich kann nur dazu raten den Spruch, der in meinem Kaufvertrag inkludiert war, anzuwenden.
Da stand sinngemäß: Wenn die Kohle nicht innerhalb 4 Wochen nach der Zahlungsaufforderung kommt --->dann wird die Auflassung wieder gelöscht, aus die Maus.
Welcher Notar den Vertrag aufsetzt ist Schnuppe, den Inhalt kann man lesen/ prüfen lassen und notfalls Änderungswünsche äußern.

Das klingt nach einer sehr guten Idee! Eine meiner Ängste ist auch, dass nach dem Notartermin trotz Finanzierungszusage der Bank der Käufer einfach nicht zahlt, ich aber natürlich trotzdem an den Vertrag gebunden bin und das Objekt ewig nicht an jemanden anderen veräußern kann...

Was die Tips in Sachen Möblierung betrifft hängt das m.E. auch vom Alter der Immobilie und vom Zustand ist. Das Haus welches wir verkauft haben war renovierungsbedürftig. Diese Kosten wollten wir nicht mehr investieren und haben daher alles komplett leer geräumt damit ein evtl. Käufer auch besser erkennen kann wo Möglichkeiten zum Umbau bestehen. Bei einer relativ neuen Immobilie ohne Mängel könnte sich eine ansprechende Möblierung durchaus auszahlen.

Das Haus ist etliche Jahrzehnte alt und definitiv renovierungsbedürftig. Wobei das vielleicht das falsche Wort ist, nach meiner laienhaften Einschätzung ist der Bau sehr hochwertig und die Bausubstanz einwandfrei. Ich nehme einfach nur an, dass jemand der nicht unerheblich viel Geld dafür in die Hand nimmt, das schlichtweg auf den neuesten Stand der Technik bringen möchte. Von einer zeitgemäßen Einbauküche und modernen Bädern mal ganz zu schweigen. Sogesehen sehe ich mich da jetzt nicht in einer Situation, in der es sinnvoll wäre, Interessenten zu suggerieren, sie könnten quasi direkt einziehen.

Unabhängig davon möchte ich definitiv ein Gutachten von einem Bausachverständigen erstellen lassen, wie ja schon manche vorgeschlagen haben.

Besten Dank nochmal an alle für die umfangreichen Ausführungen! Das ist für mich wirklich extrem wertvoller Input!

 

[airhansa123]

Das Haus ist etliche Jahrzehnte alt und definitiv renovierungsbedürftig. Wobei das vielleicht das falsche Wort ist, nach meiner laienhaften Einschätzung ist der Bau sehr hochwertig und die Bausubstanz einwandfrei. Ich nehme einfach nur an, dass jemand der nicht unerheblich viel Geld dafür in die Hand nimmt, das schlichtweg auf den neuesten Stand der Technik bringen möchte.

Allgemeiner Hinweis eines erfahrenen und halbwegs seriösen Maklers zu solchen Objekten aus den 50er/60ern mit substantiellen Renovierungsbedarf: Die Zahl derjenigen privaten Käufer, die sich an eine umfangreiche Renovierung in Eigenregie rantrauen ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Das liegt aus meiner Sicht u.a. daran, da Handwerker eher knapp, (zu) teuer, terminlich unzuverlässig (da überlastet) und qualitativ schwankend sind (da viel mit Hilfspersonal aus dem Osten gearbeitet wird). Insofern wird es immer schwerer, speziell wenn es um mehrere Gewerke geht, so etwas zu planen, zu koordinieren und zu überwachen. Natürlich kann man auch dieses auslagern, aber auch das kostet und mancher "Experte" für Planung, Koordination und Überwachung macht dann selber wieder nur schlampige Arbeit.

Insofern wird insbesondere bei einem sehr großen Grundstück das Objekt auch Bauträger etc. anlocken, die dann statt eines Einfamilienhauses 6-8 Doppelhaushälften oder 15 ETW´s darauf planen wollen, sofern es der Bebauungsplan zulässt.

 

[Hape1962]

Oops, kein so guter Tipp - wir wollen doch hier in Deutschland keine spanischen Verhältnisse !
https://www.iww.de/zp/archiv/immobi...besitz-in-spanien-im-visier-des-fiskus-f36063

Natürlich nicht. Aber der Möglichkeiten gibt es reichlich ohne das das man die Grunderwerbssteuer umgeht.

 

[Frank N. Stein]

Da hier demnächst der Verkauf einer Wohnimmobilie ansteht würde ich mich sehr über Erfahrungen in diesem Bereich freuen! Insbesondere, ob man nicht einfach am besten privat im Internet inseriert oder doch einen Makler einschaltet. Die Tendenz geht Momentan mangels Erfahrung und der Einfachheit wegen zum Makler, aber auch hier ist unklar, ob es sinnvoll ist, sich auf so Dinge wie (qualifizierten) Alleinauftrag einzulassen.

Ich frage das auch deshalb hier, weil man auf Google wirklich nur schwer brauchbare Infos und Erfahrungswerte dazu findet. Google ist seitenweise einfach nur mit Webseiten von Immobilienmaklern oder Maklervereinigungen zugemüllt, meist offensichtlich, teilweise auch verdeckt.

Falls es irgendwie von Relevanz ist: Die Immobilie liegt in Süddeutschland sollte vom Wert her bei circa 750.000€ liegen.

Bin für jede Meinung zum Thema sehr dankbar!

Interessant halte ich einen Verkauf über das s.g. "Bieterverfahren".
Weit effizienter und effektiver als die "herkömmlichen", schon immer beschrittenen Wege.
Bitte aber auch über die Vor-und Nachteile informieren.
Für mich pers. haben immer die Vorteile überwogen, aber jeder tickt halt anders.

 

[Dr. Klöbner]

Insofern wird insbesondere bei einem sehr großen Grundstück das Objekt auch Bauträger etc. anlocken, die dann statt eines Einfamilienhauses 6-8 Doppelhaushälften oder 15 ETW´s darauf planen wollen, sofern es der Bebauungsplan zulässt.

In der Hinsicht bin ich auch mal gespannt. Das Grundstück hat um die 800qm, ein weiteres Haus ließe sich vermutlich recht problemlos draufstellen. Wäre bei dem hier existierenden Wohnraummangel wahrscheinlich auch rentabel.

Interessant halte ich einen Verkauf über das s.g. "Bieterverfahren".
Weit effizienter und effektiver als die "herkömmlichen", schon immer beschrittenen Wege.
Bitte aber auch über die Vor-und Nachteile informieren.
Für mich pers. haben immer die Vorteile überwogen, aber jeder tickt halt anders.

Hast du das selbst schonmal so durchgeführt oder kennst jemanden der so ein haus verkauft hat?

 

[Hape1962]

In der Hinsicht bin ich auch mal gespannt. Das Grundstück hat um die 800qm, ein weiteres Haus ließe sich vermutlich recht problemlos draufstellen. Wäre bei dem hier existierenden Wohnraummangel wahrscheinlich auch rentabel.

In unserem Fall war es auch so. Das Grundstück hatte eine Größe von 750 qm in bester Lage was Schulen, Einkaufen und ÖPNV betrifft. Die Familie die es gekauft hat hatte vor an zu bauen was sie auch realisiert hat. Im Endeffekt war das Grundstück deutlich mehr wert als das Haus was darauf stand. Glückliche Fügung war auch das mein Vater seinerzeit bereits einmal angefragt hatte bezüglich Anbau und wir da sogar bereits Pläne hatten. Diese Fügung hat den Verkauf dann noch begünstigt.

 

[Frank N. Stein]

Hast du das selbst schonmal so durchgeführt oder kennst jemanden der so ein haus verkauft hat?

Ja und ja.
Vielleicht hilft Dir nachfolgender Link,
eventuell noch offene Fragen geklärt zu bekommen.
Kein Anspruch auf Vollständigkeit, den habe ich gerade auf die Schnelle gefunden:

https://www.makler-vergleich.de/imm...-was-beachten/bieterverfahren-immobilien.html

Ich habe das Verfahren 2x hinter mir, es aber jeweils über einen professionellen, bundesweit tätigen
Makler laufen lassen.
Hatte mir eine Mindestsumme, die zu erzielen war, für mich selbst definiert, dem Makler davon aber natürlich nichts
gesagt und ihn kommen lassen.
Meine Mindestsumme wurde jedesmal übertroffen.
Die Käufer habe ich erst bei den Notarterminen kennengelernt.
Viel Glück, egal für welchen Weg Du Dich entscheidest.

 

[paulraum]

Insofern wird insbesondere bei einem sehr großen Grundstück das Objekt auch Bauträger etc. anlocken, die dann statt eines Einfamilienhauses 6-8 Doppelhaushälften oder 15 ETW´s darauf planen wollen, sofern es der Bebauungsplan zulässt.

Ist mittlerweile der Standard. Ab ca 550/600m2 kann man in Abhängigkeit von Widmung/Bebauungsplan und den entsprechenden Kennzahlen 6-10Wohnungen a 60-100m2 bauen. Bei Preisen um die 4-8.000,- EUR/m2 verkauft lohnt sich der Kauf von 800m2 faktisch nur für das Grundstück, wenn man für ca 2.500-3.000€/m2 Wohnnutzfläche erstellen lassen kann, bei gut geschnitten Grundstücken auch besser. Als Architekt kann ich klar sagen, dass 50er Jahre renovierungsbedürftig auch nicht sehr einladend klingt, da würde ich den Wert des Bauwerks eh fast bei 0 ansetzen.
Das Problem ist natürlich offensichtlich: privat bauen ohne Grundstück ist fast unmöglich. Größere Grundstücke werden fast immer von Bauträgern geholt, weil privat da finanziell selten/ nicht mit kann.

 

[Dr. Klöbner]

Als Architekt kann ich klar sagen, dass 50er Jahre renovierungsbedürftig auch nicht sehr einladend klingt, da würde ich den Wert des Bauwerks eh fast bei 0 ansetzen.

Baujahr ist 1970, aber das macht es vermutlich nicht deutlich besser. Dennoch finde ich, dass das Haus einen sehr hochwertigen Eindruck macht und auch für heutige Verhältnisse nicht "schlecht geschnitten" ist. Würde ich da einziehen wollen, hätte ich wohl gerne Bäder, Küche und Heizung neu, sowie das Haus anständig gedämmt. Aber auch wenn das Haus 0€ wert ist, kann ich damit gut leben. Es steht in einer ansonsten dicht bebauten und inzwischen sehr begehrten Gegend und ist auf dem mit Abstand größten Einzelgrundtsück in der Umgebung.

 

[Dr. Klöbner]

Weil das Thema gerade in der Familie aufkam und hier gut dazupasst: Was haltet ihr beim Hausverkauf von Sparkassen als Immobilienmakler? Hat damit schon jemand Erfahrungen gesammelt?

Ich habe da selbst noch garnicht darüber nachgedacht, aber eigentlich sind die ja sehr präsent und haben immer recht viele Objekte in ihren Schaukästen aushängen.

 

[Brainpool]

Welchem Verein der Makler angehört ist doch egal. Die haben alle die gleiche Muttermilch geschlabbert, die Kamera im Anschlag und beim Erstellen des Expose phantasiereich.
Dazu der Spruch: Alle Angaben beruhen auf dem derzeitigen Eigentümer

 

[Dr. Klöbner]

Ich dachte mir halt, dass ein Sparkassen-Makler eventuell dazu angehalten ist, von den größten Gaunereien abzusehen, weil es auf die Sparkasse zurückfallen könnte.

 

[nemix]

Ich dachte mir halt, dass ein Sparkassen-Makler eventuell dazu angehalten ist, von den größten Gaunereien abzusehen, weil es auf die Sparkasse zurückfallen könnte.

Gibt da bestimmt auch gute, aber die verdienen damit auf 2 Seiten. Makler Courtage und dann wird noch schön in 3 Bausparer gesplittet die Finanzierung ein Büro weiter durchgedrückt. Wenn du nicht bei der Sparkasse finanzierst bist du schnell raus...

 

[WiCo]

Das ist bei allen Bankmaklern so, besonders in diesen Jahren, in denen die Banken alle Ertragsquellen nutzen wollen.
Wenn man mit denen nicht finanziert, versichert oder ein Mietkonto eröffnet, wird der Kaufinteressent erst gar nicht weitergemeldet.

 

[Franker]

Ich habe mein Haus ebenfalls ohne Makler verkauft (Notartermin in 3-4 Wochen). Gleiche Region und Preis wie bei dir.
Die ~30k für den Makler habe ich den Interessenten gerne erspart und drauf auch hingewiesen. Das führte bei dem späteren Bieterverfahren zu sehr guten Geboten und ich habe mir die Maklerkosten gesichert. Denn die Käufer haben ja feste Limits und haben die Suche bei ImmoScout24 eingetragen. Dann aber immer inkl. Maklerkosten. Wenn das Haus dann plötzlich ~30k€ günstiger ist, kannst du das gleich für dich einstreichen wenn du ein bieterverfahren machst.
Unterlagen hätte ich eh selbst organisieren müssen und zwei Tage Besucher durch das Haus führen tut nicht weh. Man lernt echt viele interessante und auch schräge Leute kennen. Uns hat es Spaß gemacht. Guter Stundenlohn bei ~30k€ die nicht an den Makler gingen.

Der Makler empfiehlt dir ja eh nur den Käufer der am meisten zahlt bzw. den Makler vorher geschmiert hat. Wurde so durch einige Besucher auch bestätigt, dass es ohne stille Absprachen im Großraum München nichts mehr gibt.

 

[Eastside]

Verkauft letztes Jahr mit E&V. Angepeilter VK Preis wurde erreicht.
Würde es beim nächsten Mal , aber trotzdem ohne Makler mal versuchen .

 

[SeltenFliegerHH]

als Suchender kenne ich einige "Angebote", auch und gerade von Maklern, die schlicht eine Katastrophe sind - Expose kann man sowas nicht nennen, keine Grundrisse, keine (oder nur 1-2-3 Fotos), keine Antwort auf sehr konkrete Fragen (Lage, Entfernung bestimmter Oertlichkeiten, Befahrbarkeit Fahrzeuggroesse x, oder gar so simple "Dusche und/oder Wanne", was nicht auf Fotos ersichtlich war) - Informationsgehalt von drei Blatt Klopapier, maximal.

eBay-Kleinanzeigen ist halt "ueblich", viel "Kroppzeugs" dabei (auf beiden Seiten), sehr viel Unzuverlaessige

Das mit der gesparten Maklerprovision stimmt durchaus, ich sehe das genauso wie bei Mietwohnungen: Wer die Musik bestellt, der bezahlt. Warum soll ich als Kaeufer eine Provision zahlen, damit sich der Verkaeufer Arbeit spart?

Und von Bieterverfahren halte ich als Kaeufer auch nix, entweder gibt es eine konkrete Vorstellung, ggf. Verhandlungsbasis, und fertig. Aber kuenstlich in die Hoehe will ich den Preis auch nicht geschoben sehen.

Schafde, dass sowohl Region als auch Preis nicht so ganz in unser "Beuteschema" passen, sonst haette man das ganze ja hier intern klaeren koennen *g* - aber Metropolregion sollte Hamburg sein, und der Preis auch "etwas" niedriger (rund die Haelfte).......

 

[Asia]

Ich habe es bisher ohne Makler gemacht. In einer Großstadt mit hoher Nachfrage geht es, wenn man vor Ort wohnt und sich ein bischen auskennt mit der Materie. Das geringe Geld für eine Anzeige auf einem Immobilienportal würde ich schon ausgeben, ich habe auch als Kaufinteressentin noch nie bei ebay nach Immobilien geschaut.
Einen Makler würde ich nehmen, wenn die Immobilie wenig attraktiv wäre, z.B. wegen des Alters, lauter Lage....ein guter Makler kann das meist besser und professioneller schön reden, als der Eigentümer. Ist dann wichtig, einen guten Makler zu finden. Ich weiß aus der Nachbarschaft von überzogenen Phantasiepreisen, die durch manche Makler vorgegaukelt wurden, mit der Folge, dass die Objekte trotz Verkäufermarkt ewig lang unverkauft im Netz standen und am Schluss unterhalb des Marktwerts verkauft wurden, weil man sich durch den unrealistischen Preis schon viele potentille Interessenten vergrault hatte.

Letztendlich zahlst du den Makler immer mit. Der vernünftige Käufer ist bereit, einen Preis x zu bezahlen, ob er das dir bezahlt oder dem Makler, kann dem Käufer wirtschaftlich egal sein.