Welche Gründe sprechen für Immobilien anstelle von Aktien?

[AchWas]

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Ich weiß doch, dass ich verlieren würde.

Warum schreibst du es dann unverändert in den Mietvertrag rein? Die Begründung lieferst du selbst:
"Diese Abgeltungsquote ist so bemessen, dass da ein kleines Plus bei mir bleibt und ich kann davon dann auch noch gewisse kleinere Aufwendungen, die nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen, bestreiten.

Egal wie es kommt, müsste ich auch bei strengster Rechnung auf jeden Fall zwischen 6% und 7% liegen. Das ist okay; ich bin mit allem, was über 6% liegt, zufrieden."

Es fließt also fest in deine Kalkulation mit ein, dass pro ETW alle zwei Jahre beim Mieterwechsel (Hotelfachschüler-Ausbildungsabschluss..) Geld reinkommt.


Mal abgesehen davon: mit (Immobilien/Aktien/Renten-)Investmentfonds hättest du - bei 3 ETWs im Durchschnitt also - alle 8 Monate nichts mit Mieterwechseln etc. zu tun. Keinen Stress, sondern 1x im Jahr ins Depot schauen und entscheiden, Aufwand p.a. vielleicht 1 Tag..

 

[wizzard]

Warum schreibst du es dann unverändert in den Mietvertrag rein?

Warum soll ich es denn nicht rein schreiben?

Es fließt also fest in deine Kalkulation mit ein, dass pro ETW alle zwei Jahre beim Mieterwechsel (Hotelfachschüler-Ausbildungsabschluss..) Geld reinkommt.

Das habe ich jetzt wo und wann genau gesagt?

Mal abgesehen davon: mit (Immobilien/Aktien/Renten-)Investmentfonds hättest du - bei 3 ETWs im Durchschnitt also - alle 8 Monate nichts mit Mieterwechseln etc. zu tun. Keinen Stress, sondern 1x im Jahr ins Depot schauen und entscheiden, Aufwand p.a. vielleicht 1 Tag..

Hast du eigentlich meine Beiträge gelesen? Wo steht denn, dass ich alles auf Immobilien setze?

 

[AchWas]

Das habe ich jetzt wo und wann genau gesagt?

Beitrag #111: http://www.vielfliegertreff.de/besi...bilien-anstelle-von-aktien-6.html#post1294043
"Nahegelegene Hotelfachschule sichert gute Vermietung an ordentliche und solvente Mieter und alle zwei Jahre Mieterhöhung bei Mieterwechsel ohne großen Aufwand."
Beitrag #116: http://www.vielfliegertreff.de/besi...bilien-anstelle-von-aktien-6.html#post1297392
"Da ich alle zwei Jahre Mieterwechsel habe, bekomme ich meistens die Abgeltungsquote statt neu renovierte Rückgabe. Diese Abgeltungsquote ist so bemessen, dass da ein kleines Plus bei mir bleibt und ich kann davon dann auch noch gewisse kleinere Aufwendungen, die nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen, bestreiten."

Wie du siehst, habe ich - alle - deine Beiträge gelesen.
Und um mich selbst mal zu zitieren:
Beitrag #63: http://www.vielfliegertreff.de/besi...bilien-anstelle-von-aktien-4.html#post1290332
".. kalkuliert ebenfalls *langfristig* mit 4 Prozent p.a. für Immobilien-Derivate in Fom von offenen Immobilienfonds ..."
4% p.a. NACH Steuern wohl gemerkt; nicht berücksichtigt sind hierbei:
Beitrag #67: http://www.vielfliegertreff.de/besi...bilien-anstelle-von-aktien-4.html#post1291047

Offene Immobilienfonds können von der zehnjährigen Spekulationsfrist profitieren, wenn das Management nach Ablauf der Frist bei Objektverkäufen Gewinne realisiert. Schüttet der Fonds diese Gewinne aus, muss sie der Fondseigner nicht versteuern.

M.a.W.: Fondsanteils-Inhaber können - ohne irgendwelche Mehr-Jahres-Fristen beachten zu müssen - zusätzlich LEGAL profitieren.

Wozu also der ganze zeitliche etc. Aufwand deinerseits, wizzard, wenn deine Kalkulation selbst "unter gewissen Annahmen" (die sich Immo-Fonds sicherlich nicht zueigen machen würden..) VOR Steuern vielleicht 6% p.a. erbringt - gegenüber besagten 4+x Prozent p.a. NACH Steuern bei Immobilienfonds?

 

[wizzard]

Wozu also der ganze zeitliche etc. Aufwand deinerseits, wizzard, ...

Die Frage habe ich eigentlich schon beantwortet: Stichwort Diversifikation. Zum Vermögensaufbau bzw. -erhalt gehören m.E. Immobilien dazu, aber natürlich nur zu etwa einem Drittel. Dieses für Immobilien reservierte Vermögen zu 100% in Immobilienfonds zu stecken, wäre nicht das Gleiche. Meine Immobilien konnte ich mir selbst aussuchen, bei Fonds muss ich mich darauf verlassen, dass andere alles richtig machen. Es laufen schließlich nicht alle Immobilenfonds immer gut; auch in diesem Segment gibt es Unterschiede und Schwankungen.

wenn deine Kalkulation selbst "unter gewissen Annahmen" (die sich Immo-Fonds sicherlich nicht zueigen machen würden..) VOR Steuern vielleicht 6% p.a. erbringt ...

Von welchen Annahmen sprichst du denn? Ich habe doch gar nichts angenommen, sondern eine Zustandsbeschreibung abgegeben. Ich liege seit Jahren regelmäßig über 7% laufende Rendite (v.S.) und habe nur gesagt, dass ich alles über 6% okay fände, also theoretisch noch Luft nach unten hätte, ohne mich ärgern zu müssen. Die Rendite von 6% erbringen meine Wohnungen nicht vielleicht, sondern ganz sicher. Sonst würde ich es doch nicht machen.

- gegenüber besagten 4+x Prozent p.a. NACH Steuern bei Immobilienfonds?

Da sind aber m.W. Veräußerungsgewinne bereits enthalten. Bei der Berechnung meiner Rendite ging es nur um die laufende Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Da kommen nach 10 Jahren bei allen drei Objekten noch mindestens 15% Veräußerungsgewinn steuerfrei dazu. Der Verkaufwert der Wohnung, die ich z.B. 2005 gekauft habe, liegt heute schon 25% über den Anschaffungskosten. Also unter Renditeaspekten auf 10 Jahre gerechnet fahre ich mit meinen Wohnungen auf jeden Fall besser.

 

[Foxfire]

Was spricht den gegen Immobilien-AKTIEN? Die Dividende ist nur zu 25% zu versteuern (Miete dagegen mit dem pers. Steuersatz). Dazu kommt noch die Wertsteigerung des Basiswerts...

 

[pumpuixxl]

Wozu also der ganze zeitliche etc. Aufwand deinerseits, wizzard, wenn deine Kalkulation selbst "unter gewissen Annahmen" (die sich Immo-Fonds sicherlich nicht zueigen machen würden..) VOR Steuern vielleicht 6% p.a. erbringt - gegenüber besagten 4+x Prozent p.a. NACH Steuern bei Immobilienfonds?

Um mal konkret zu werden und nicht nur aus irgendwelchen Interentartikeln selbsternannter Experten zu zitieren, wie Du es hier in deiner Argumentation bisher tust. Kannst Du bitte mal hier für einen Laien wie mich einige dieser von dir angesprochenen pflegeleichten, renditestarken Immobilienfonds nennen, die über einen längeren Zeitraum (sagen wir die vergangenen 5 oder gern auch 10 Jahre) tatsächlich die hier von dir genannten 4+x% nach Steuern für ihre Anleger erwirtschaftet haben? Ich glaube da sieht es eher mau aus, lasse mich aber gerne von dir eines besseren belehren.

 

[AchWas]

Um mal konkret zu werden und nicht nur aus irgendwelchen Interentartikeln selbsternannter Experten zu zitieren, wie Du es hier in deiner Argumentation bisher tust. Kannst Du bitte mal hier für einen Laien wie mich einige dieser von dir angesprochenen pflegeleichten, renditestarken Immobilienfonds nennen, die über einen längeren Zeitraum (sagen wir die vergangenen 5 oder gern auch 10 Jahre) tatsächlich die hier von dir genannten 4+x% nach Steuern für ihre Anleger erwirtschaftet haben? Ich glaube da sieht es eher mau aus, lasse mich aber gerne von dir eines besseren belehren.

Ich finde passiv gemanagte Fonds, die "einfach nur" einen Index nachbilden, und da besonders ETFs gut: niedrige Kosten/Gebühren bei hoher Diversifikation. Wer noch breiter streuen möchte, nehme einfach mehrere davon, auf unterschiedliche Indices/Märkte.
Neben ETFs auf Aktien- und Renten- gibt es eben auch welche auf Immobilien-Indices, siehe z.B.: OnVista: ETF-Analyse - Exchange Traded Funds - ETF-Matrix
Zugegeben, *vergleichsweise* wenige, noch nicht lange im Angebot. Man betrachte retrospektiv die Entwicklung von Indices und lege sich 5 ergänzende ETFs darauf ins Depot.

Was spricht den gegen Immobilien-AKTIEN? Die Dividende ist nur zu 25% zu versteuern (Miete dagegen mit dem pers. Steuersatz). Dazu kommt noch die Wertsteigerung des Basiswerts...

Immobilien-ETFs kaufe ebensolche.

 

[pumpuixxl]

Ich finde passiv gemanagte Fonds, die "einfach nur" einen Index nachbilden, und da besonders ETFs gut: niedrige Kosten/Gebühren bei hoher Diversifikation. Wer noch breiter streuen möchte, nehme einfach mehrere davon, auf unterschiedliche Indices/Märkte.
Neben ETFs auf Aktien- und Renten- gibt es eben auch welche auf Immobilien-Indices, siehe z.B.: OnVista: ETF-Analyse - Exchange Traded Funds - ETF-Matrix
Zugegeben, *vergleichsweise* wenige, noch nicht lange im Angebot. Man betrachte retrospektiv die Entwicklung von Indices und lege sich 5 ergänzende ETFs darauf ins Depot.


Immobilien-ETFs kaufe ebensolche.

Du weichst meiner Frage aus. Mich interessieren nicht irgendwelche neu auf den Markt gekommenen ETF Fonds oder wie Du die verschienenen Anlageformen mischst.

Du hast weiter oben behauptet, mit offenen Immobilenfonds wären Nachsteuerrenditen von 4+x% quasi ohne Aufwand möglich bzw. so getan als ob das Standard wäre. Genau darauf und nur darauf bezieht sich meine Frage. Also Beispiele für solche offenen Immobilienfonds verfügbar oder nur heisse Luft?

 

[AchWas]

Also Beispiele für solche offenen Immobilienfonds verfügbar oder nur heisse Luft?

Du willst das Silbertablett, okay. Würdest du ETF074 (dafür musst du lesen) als Beispiel nicht gelten lassen?

 

[pumpuixxl]

Du willst das Silbertablett, okay. Würdest du ETF074 (dafür musst du lesen) als Beispiel nicht gelten lassen?

Nochmal, Du hast hier von offenen Immobilenfonds gesprochen. Und ich denke, das die von dir hier genannten Renditen für diese Anlageform schlicht unrealistisch sind, wenn ich auf die Zahlen der Vergangenheit schaue. Jetzt dann mit ETFs auf Reits zu kommen ist schlichtweg am Thema vorbei, setzten 6.

 

[wizzard]

Der Dow Jones STOXX (R) 600 Real Estate Index (Performance Index) (ISIN CH0024505791) ist zwar immobiliennah, aber kein klassischer Immobilienindex. Deshalb ist der entsprechende ETF auch nicht mit einem offenen Immobilienfonds vergleichbar. Die größten Positionen sind konjunktursensible Titel wie:

UniCredit SpA 5,1%
Deutsche Lufthansa AG 5,0%
Basf SE 4,6%
Volkswagen AG 4,5%
Koninklijke Philips Electronic... 4,5%
Bayerische Motoren Werke AG 4,5%
Deutsche Bank AG 4,3%
Sap AG 4,3%
ING Groep N.V. 4,2%
Bayer AG

Außerdem hat er einen Fremdwährungsanteil von ca. 50%, d.h. du unterliegst dem Währungsrisiko.

Diesen Fonds mit einem offenen Immobilienfonds oder gar einer Immobilien-Direktanlage zu vergleichen, halte ich für sehr gewagt.

 

[wizzard]

Ein Blick in die 10Jahres-Entwicklung des Index würde auch helfen:



Der braucht noch 'ne Weile, eine kleine Ewigkeit, um genau zu sein, bis er die Rendite der von mir genannten, 2007 erworbenen, Direktanlage eingeholt hat

Ist, wohlbemerkt, ein Perfomance-Index, d.h. da steckt die laufende Verzinsung schon drin. Hätte ich 2007, statt die Wohnung zu kaufen, das Geld in diesen Index gesteckt ... ... ... naja, rechnen kannst du selbst, denke ich.

 

[AchWas]

Die größten Positionen sind konjunktursensible Titel wie:

UniCredit SpA 5,1%
Deutsche Lufthansa AG 5,0%
Basf SE 4,6%
Volkswagen AG 4,5%
Koninklijke Philips Electronic... 4,5%
Bayerische Motoren Werke AG 4,5%
Deutsche Bank AG 4,3%
Sap AG 4,3%
ING Groep N.V. 4,2%
Bayer AG

ComStage, ETF

Unibail-Rodamco SE 19,93%
Land Securities Group PLC 11,23%
British Land Co PLC 9,16%
Hammerson PLC 5,31%
Swiss Prime Site AG 3,93%
IMMOFINANZ AG 3,66%
Derwent London PLC 3,64%
Segro PLC 3,45%
Klepierre 3,39%
Capital & Counties Properties PLC 3,36%

Hätte ich 2007, statt die Wohnung zu kaufen, das Geld in diesen Index gesteckt ..

Unmöglich, weil ETF074-Auflagedatum 15.10.2008.
Letzte 5 Jahre, also ab 2009: http://www.onvista.de/etf/comstage-...-etf074?ID_INSTRUMENT=21399760&PERIOD=6#chart

 

[Foxfire]

(...)
Immobilien-ETFs kaufe ebensolche.

Stecken aber auch die Dividende ein ,-)

 

[wizzard]

Unmöglich, weil ETF074-Auflagedatum 15.10.2008.

Ich habe von dem Index gesprochen, den der ETF abbildet.

 

[wizzard]

ComStage, ETF

Ich habe mir die Daten bei CortalConsors geholt. Da steht Stand: 31.01.2013. Dann nehme ich an, dass die Auflistung unter deinem Link beim Emittenten direkt aktueller ist.

... obwohl: Wenn ich die Aufstellungen vergleiche, würde ich fast sagen, da liegt ein Fehler vor. Das Argument mit den Titeln greift also nicht; ziehe ich wieder zurück.

 

[rotanes]

Ich habe mir die Daten bei CortalConsors geholt. Da steht Stand: 31.01.2013. Dann nehme ich an, dass die Auflistung unter deinem Link beim Emittenten direkt aktueller ist.

... obwohl: Wenn ich die Aufstellungen vergleiche, würde ich fast sagen, da liegt ein Fehler vor. Das Argument mit den Titeln greift also nicht; ziehe ich wieder zurück.

Ist kein Fehler, sondern die Systematik: Der ETF074 ist ein sogenannter Swap-ETF. Bei denen werden physisch irgendwelche Aktien für den Fonds gekauft, die garnichts mit dem Index zu tun haben. Die Korrelation mit dem Index wird dann über ein Swap-Geschäft mit einem Dritten Kontrahenten sichergestellt. Daher die seltsamen Angaben über die Aktien in dem ETF.

 

[olli1981im]

Ist kein Fehler, sondern die Systematik: Der ETF074 ist ein sogenannter Swap-ETF. Bei denen werden physisch irgendwelche Aktien für den Fonds gekauft, die garnichts mit dem Index zu tun haben. Die Korrelation mit dem Index wird dann über ein Swap-Geschäft mit einem Dritten Kontrahenten sichergestellt. Daher die seltsamen Angaben über die Aktien in dem ETF.

bei einem Swap ETF werden eben keine Aktien physisch gekauft. Der Fonds hat lediglich den Swap mit einer dritten Partei wie du richtig sagst. Die wiederum kann kann dann "irgendwelche Aktien" kaufen. Nicht der Fonds.

 

[rotanes]

bei einem Swap ETF werden eben keine Aktien physisch gekauft. Der Fonds hat lediglich den Swap mit einer dritten Partei wie du richtig sagst. Die wiederum kann kann dann "irgendwelche Aktien" kaufen. Nicht der Fonds.

Nö.
Der Swap-ETF kauft zu ca. 95% seines Vermögens "irgendwelche" Aktien und mit den restlichen ca. 5% sichert er den Wert dieses Portfolios relativ zu dem betreffenden Index mit einer dritten Partei ab.

 

[olli1981im]

"Irgendwelche Aktien" ist bei einem Aktien ETF sehr irreführend. In der Realität kauft ein Aktien ETF der Index xy nachbilden will eben keine Aktien xy, sondern kauft weniger Volatile Anlagen wie etwa kurzlaufende Bonds guter Schuldner. Die Indexperformance kommt eben aus dem Swap. Würde er noch irgendwelche Aktien kaufen wäre der Tracking error nicht kontrollierbar. Daher wird das sog. Collateral eben nicht in die Anlagen angelegt die bereits der Swap nachbildet.

 

[rotanes]

"Irgendwelche Aktien" ist bei einem Aktien ETF sehr irreführend. In der Realität kauft ein Aktien ETF der Index xy nachbilden will eben keine Aktien xy, sondern kauft weniger Volatile Anlagen wie etwa kurzlaufende Bonds guter Schuldner. Die Indexperformance kommt eben aus dem Swap. Würde er noch irgendwelche Aktien kaufen wäre der Tracking error nicht kontrollierbar. Daher wird das sog. Collateral eben nicht in die Anlagen angelegt die bereits der Swap nachbildet.

Nein, deine Behauptung wird auch durch eine Wiederholung nicht richtiger.

Eine Beschreibung, wie das bei comstage ETFs funktioniert, findest du hier: ComStage, ETF

Und das aktuelle AKTIEN-Portfolio aller ETFs von comstage per 14.03. ist hier: http://www.comstage.de/SiteContent/4/1/2/302/03/trgerportfolio_14.03.2014.pdf

 

[Langstrecke]

Dann lass uns Ende Oktober 2014 wieder über Aktien reden.
Die Folge ist, dass die Aktienkurse sinken werden wahrscheinlich nicht unerheblich (minus 10-20%).
......
Du hast nicht recht, weil die Leutchen immer bei Blasen gekauft haben und dann eine böse Überraschung erlebt haben.
Wer heute kauft, wird damit nicht glücklich, also warten bis Ende November und das ist meine Prognose

Und ich hatte wieder einmal recht

 

[keynes]

Dann lass uns Ende Oktober 2014 wieder über Aktien reden.
Ich bin zwar kein Hellseher, gehe aber davon aus, dass der Leitzins des EZB bald erhöht wird.
Die Folge ist, dass die Aktienkurse sinken werden wahrscheinlich nicht unerheblich (minus 10-20%).
Welchen Wert haben Aktien eigentlich ausser dem Nennwert??
Alles was darüber ist, ist der Glaube an etwas, was es nicht gibt.
Es sind also reine Spekulationspapiere.

Wenn du schreibst, dass du das schon seit 30 Jahren hörst, dann hast du einerseits Recht, andererseits nicht.
Du hast recht, wenn du Anfang 2009 gekauft hast.
Du hast nicht recht, weil die Leutchen immer bei Blasen gekauft haben und dann eine böse Überraschung erlebt haben.
Wer heute kauft, wird damit nicht glücklich, also warten bis Ende November und das ist meine Prognose

Wie Du schon schreibst Du bist kein Hellseher und zitierst Dich gerne sehr selektiv

 

[Langstrecke]

Wie Du schon schreibst Du bist kein Hellseher und zitierst Dich gerne sehr selektiv

Naja, sonst wäre es doch untergegangen..... und selektiv?...... wollte nicht den ganzen Text zitieren
Würde doch niemals zugeben und zitieren, wenn ein anderer recht hätte.

 

[sportsgeist]

Immer wieder steht fast jeder vor der Frage, wie er seine hart erarbeiteten Taler investieren soll. Die beiden wichtigsten Aspekte sind dabei 1) Kapitalerhalt (d.h. geringes Verlustrisiko) und 2) angemessene Ertragsgenerierung. Viele entscheiden sich für eine Immobilie, die sie vermieten. Was macht aus eurer Sicht eine Immobilie attraktiver als z.B. einen dividenenstarken Aktienkorb?

Alles in allem, würde ich mir eine Immobile dann kaufen, wenn ich sie nutzen will. Ansonsten würde ich mich für den flexibleren und aus meiner Sicht weniger riskanten Aktienkorb entscheiden. Aber vielleicht übersehen ich ja etwas, ich bin gespannt auf eure Meinung.

Da kann ich dir nur beipflichten.
Ich habe mich dummerweise mal in so ein Immobiliengeschäft hineinschwatzen lassen und kriege sie kaum noch los.

Würde ich nie wieder tun, lieber gammelte mir das Geld mit 0,0% auf dem Girokonto rum.