Zinsen im Keller, Inflation recht hoch - Wie sichert ihr euer Vermögen?

[franzose]

ANZEIGE

Ich danke dir für die Beispiele auf die ich gerne mal etwas näher eingehen möchte.

In Taufkirchen (Reiterhöfe) findet man sogar 99qm inkl Stellplatz für 625k (ich kenne mich aber in der Region nicht aus, kann also nichts zur exakten Lage usw. sagen muss mich hier auf google maps verlassen) Link

Genau lesen, im Exposé steht zzgl. Stellplatz, Gesamtpreis 640k zzgl. Laufnebenkosten landest Du bei 704k für ein BJ97! Das hat nichts mehr mit dem Neubau oder meiner aktuellen Mietwohnung BJ13 zu tun. Auch kleiner...

Sicherlich wirst du bei einem Neubauprojekt auch mehr bezahlen, aber das Neubauprojekt mietest du auch nicht für Warm 1400 Euro.
Bei einem Neubauprojekt in der Nähe, zahlt man eine Kaltmiete von 1.980 allerdings für 120qm Link

, BJ13 mit Solar etc., daher durchaus eher noch mit aktuellem Neubau zu vergleichen als dein Beispiel. Es kommt auf die Details an.

Bei 105qm geh ich mal von 300 Euro Nebenkosten im Monat aus. Also 1100 Euro Kalt oder 1100 Euro Kosten pro Monat. 625k zu 1% ergeben Kosten von 520 Euro. Du zahlst nun also aktuell einen nicht gebundenen Zins von ca. 2,2% in Form deiner Miete.
Wie gesagt, ab dem Punkt, wo du mit deiner Tilgung des Darlehens unter den Wert deiner Immobilie kommst, bist du als Eigentümer im Vorteil, das sollte in der Regel nicht erst nach 67 Jahren sein. Du kannst sogar richtig risikoreich finanzieren, indem du ein Endfälliges Darlehen nimmst. Dann zahlst du, so wie jetzt ja auch, nur die Kosten (Zinsen).

Nebenkosten sind bei 220€, s.o.. Den Rest konnte ich nicht wirklich nachvollziehen. Ich rechne doch nicht nur die Zinskosten? Muss ja schließlich auch tilgen?

Aber dennoch mietest du natürlich doch für die Lage recht günstig und kannst auch froh sein zu solchen Konditionen wohnen zu können. Wenn du aber heute auf der Suche nach einer neuen Bleibe bist, stehst du halt vor der Entscheidung die teure neue Miete zu zahlen oder den teuren Kaufpreis.

Dessen bin ich mir bewusst, bin aber kein Einzelfall bei Bestandsmietern und noch deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei deinen Beispielen werden leider meine Kriterien überhaupt nicht berücksichtigt. Infrastruktur (Arzt, Einkaufsmöglichkeiten, Schule etc.) teils nicht vorhanden, ÖPNV gar nicht (keiner der Orte ist an das Münchener S-Bahn Netz angeschlossen), erst einmal 15 Minuten zu einem P+R zu fahren ist kein ÖPNV und die Arbeitsstelle der wenigsten Menschen ist in München direkt am Hbf! Viele der Beispiele sind kleine Siedlungen am Rande von Dörfern...auch meint Google zu den Fahrtzeiten ein wenig etwas Anderes! Zumal man in München zu Pendlerzeiten gerne das doppelte an Fahrtzeit einrechnen darf.

Link ca. 465 Euro je qm. Laut Expose 27minuten bis zum MUC HBF

Paunzhausen 1497 EW, OT Schernbuch, keinerlei Infrastruktur vor Ort, kein Bahnhof, P+R 46Min/Auto 40Min

Link ca. 450 Euro je qm ebenfalls 27minuten bis zum HBF

Rudelzhausen 3209 EW, inzwischen deaktiviert, Schule, Kita, Arzt vorhanden, kein Bahnhof, ÖPNV 1h45/Auto 55Min

Link ca. 650 Euro je qm

Wartenberg 4706 EW, Infrastruktur vorhanden, kein Bahnhof, P+R 55Min/Auto 50Min

Link ca. 410 Euro je qm aber 43 Minuten von HBF weg

Rott am Inn 3709 EW, Infrastruktur und Bahnhof vorhanden, kein ebenes Grundstück mit Wald und Bachlauf, ÖPNV 1h13/ Auto 1h

Link ca. 366qm Bauland, muss aber noch vermessen werden und auch ca. 43minuten vom HBF

Kolbermoor, OT Pullach mit 151 EW, auf Grund der Stadtnähe einiges in der Nähe, aber Grund ist noch eine Landwirtschaftsfläche, ÖPNV 1h24/Auto 50Min

Link ca. 607 Euro je qm ca. 53minuten zum HBF

Das mal als Beispiele, hier sind einige im Norden, Westen und Osten von München, ja nach Lage des Arbeitgebers brauch man dann vielleicht auch nicht immer zum HBF fahren. Ich z.b. haben einen Arbeitsweg von 45 Minuten in eine Richtung.

Ebersried (nächstes Dorf Pfaffenhofen aD Glonn 2159 EW), nichts vor Ort, P+R 1h/Auto 40Min

Gerade deswegen finde ich so pauschalisierte Aussagen auf Grund von schnellen Referenzen bei ImmoScout gefährlich, diese sind nicht unbedingt richtig oder aussagekräftig. Daher sollte man diese immer hinterfragen...

 

[br33s]

Wie gesagt ich bin nicht aus der Region.
Dennoch sind die Preise erst einmal auf dem Markt! Sicherlich kann man deine Wohnung BJ 2013 nicht mit der Wohnung BJ2019 und auch nicht BJ 1997 ( plus spätere Sanierung ) vergleichen. Die Zinsen für 640k sind dann halt 533,33€ anstatt 520€.

Heute zahlst du nur Zinsen. Mit meiner Rechnung wollte ich dir verdeutlichen, das du aktuell zu einem Zins von ca. 2,5% wohnst. Das ist einfach heute recht teuer. Zu den Konditionen kannst du aktuell eine Annuität bezahlen und baust gleichzeitig Guthaben auf. Heute baust du kein Guthaben auf und verursachst auch nur kosten. Was ja auch okay ist. Keiner will dich in das Eigentum zwingen und es gibt diverse Gründe warum man nicht fürs Eigentum geschaffen ist oder die Nachteile des Eigentums überwiegen und man so den Schritt nicht gehen will oder kann.

Wohnen ist ein notwendiges Übel und in der Regel müssen wir alle bis zum letzten Tag irgendwie wohnen.

Ich habe auch verstanden, das die von mir zitierten Grundstücke deinen Anforderungen nicht genügen, ist ja auch okay. Ich wollte lediglich meine These untermauern, das es auch Bauland im Münchner Speckgürtel zwischen 400-650€ gibt. Ob da jetzt ein Grundstück in Hanglage ist, zu klein ist oder zu groß ist, ist erst mal zweitrangig. Es wird vielleicht auch die junge Familie geben, für die das eine Alternative darstellt.

Zu den angegebenen Zeiten, hier handelt es sich um einen Mix aus Auto und Fahrt mit der Regionalbahn. Z.b Schernbuch gute 15minuten zum Bahnhof Freising und dann mit der S1 weiter.

Für dich sind deine heutige monatliche Mieten keine Kosten bzw. Zinsen? ( Nutzungsentgelt zur Überlassung von Wohnraum )
Für deine 1180€ Kaltmiete ( 1400 minus deine 220 Nebenkosten ) kannst du aktuell 708.000€ finanzieren mit einer Annuität aus 1% Zins und einer Mindesttilgung von 1%.
Und hier sollte, vielleicht auch mit Abstrichen, eine ETW in deiner Region finanzierbar sein, oder? ( unabhängig ob du Eigentum willst oder nicht, es geht nur um das reine Prinzip )

 

[franzose]

Wie gesagt ich bin nicht aus der Region.
Dennoch sind die Preise erst einmal auf dem Markt! Sicherlich kann man deine Wohnung BJ 2013 nicht mit der Wohnung BJ2019 und auch nicht BJ 1997 ( plus spätere Sanierung ) vergleichen. Die Zinsen für 640k sind dann halt 533,33€ anstatt 520€.

Sorry, aber die Zinsen zahlst du in jedem Fall auf die 704k, demnach bei 1% 587€. Darin ist aber noch keine Tilgung vorhanden, du könntest also noch ca. 0.9% tilgen, um auf meine Vergleichsmiete zu kommen. Allerdings wären noch die Sanierung mit einzubeziehen, um die Rechnung Vergleichbar zu machen, das sollte die Tilgung über 10 Jahre ziemlich auffressen und damit keine wirkliche Vermehrung des Vermögens bringen.

Heute zahlst du nur Zinsen. Mit meiner Rechnung wollte ich dir verdeutlichen, das du aktuell zu einem Zins von ca. 2,5% wohnst. Das ist einfach heute recht teuer. Zu den Konditionen kannst du aktuell eine Annuität bezahlen und baust gleichzeitig Guthaben auf. Heute baust du kein Guthaben auf und verursachst auch nur kosten. Was ja auch okay ist. Keiner will dich in das Eigentum zwingen und es gibt diverse Gründe warum man nicht fürs Eigentum geschaffen ist oder die Nachteile des Eigentums überwiegen und man so den Schritt nicht gehen will oder kann.

Ok, Prinzip verstanden, ist aber ein rein finanziell getriebenes und berücksichtigt nicht die Lage und weitere Kriterien (siehe unten).

Ich habe auch verstanden, das die von mir zitierten Grundstücke deinen Anforderungen nicht genügen, ist ja auch okay. Ich wollte lediglich meine These untermauern, das es auch Bauland im Münchner Speckgürtel zwischen 400-650€ gibt. Ob da jetzt ein Grundstück in Hanglage ist, zu klein ist oder zu groß ist, ist erst mal zweitrangig. Es wird vielleicht auch die junge Familie geben, für die das eine Alternative darstellt.
Zu den angegebenen Zeiten, hier handelt es sich um einen Mix aus Auto und Fahrt mit der Regionalbahn. Z.b Schernbuch gute 15minuten zum Bahnhof Freising und dann mit der S1 weiter.

Sie sind schlicht nicht vergleichbar. Mit meiner aktuellen Wohnung habe ich direkten ÖPNV mit der S-Bahn 30 Minuten zum Hauptbahnhof. Warum sollte ich mir hier willens deutlich verschlechtern? Gleiches gilt für das BJ97 oben oder zu kleine Wohnungen etc.. Ich finde, hier muss man schon schauen, dass man vergleichbar bleibt und das ist halt nicht das Gehöft am Rande eines Dorfes in der Umgebung. Hier würde ich ja schließlich auch deutlich weniger Miete zahlen...

Für dich sind deine heutige monatliche Mieten keine Kosten bzw. Zinsen? ( Nutzungsentgelt zur Überlassung von Wohnraum )
Für deine 1180€ Kaltmiete ( 1400 minus deine 220 Nebenkosten ) kannst du aktuell 708.000€ finanzieren mit einer Annuität aus 1% Zins und einer Mindesttilgung von 1%.
Und hier sollte, vielleicht auch mit Abstrichen, eine ETW in deiner Region finanzierbar sein, oder? ( unabhängig ob du Eigentum willst oder nicht, es geht nur um das reine Prinzip )

Wie gesagt, unter gleichen Bedingungen extrem schwierig, habe aber Deinen Ansatz verstanden.

Basiert aber mehr oder weniger auf der Annahme, dass die Immobilienpreise in Boomregionen mindestens stabil bleiben wenn nicht sogar noch deutlich steigen. Ansonsten ist der minimale Tilgungsansatz am Ende der Laufzeit eine böse Überraschung. Und vor Renteneintritt hätte ich schon gerne mein Darlehen getilgt....

 

[Flying Lawyer]

Heute zahlst du nur Zinsen. Mit meiner Rechnung wollte ich dir verdeutlichen, das du aktuell zu einem Zins von ca. 2,5% wohnst. Das ist einfach heute recht teuer. Zu den Konditionen kannst du aktuell eine Annuität bezahlen und baust gleichzeitig Guthaben auf. Heute baust du kein Guthaben auf und verursachst auch nur kosten. Was ja auch okay ist. Keiner will dich in das Eigentum zwingen und es gibt diverse Gründe warum man nicht fürs Eigentum geschaffen ist oder die Nachteile des Eigentums überwiegen und man so den Schritt nicht gehen will oder kann.

Sorry, aber die Zinsen zahlst du in jedem Fall auf die 704k, demnach bei 1% 587€. Darin ist aber noch keine Tilgung vorhanden, du könntest also noch ca. 0.9% tilgen, um auf meine Vergleichsmiete zu kommen. Allerdings wären noch die Sanierung mit einzubeziehen, um die Rechnung Vergleichbar zu machen, das sollte die Tilgung über 10 Jahre ziemlich auffressen und damit keine wirkliche Vermehrung des Vermögens bringen.

Ihr habt beide Recht und München ist ein ganz schlechtes Beispiel. In München würde ich - gerade wenn es um eine Standardwohnung geht - immer mieten, weil die Immobilienpreise schlichtweg weggelaufen sind und die Mieten vor dem Hintergrund des Mietspiegels schlichtweg nicht hinterher kommen. Da zahle ich selbst 5 Euro mehr je Quadratmeter als der Markt und es ist immer nocht gut. Wenn ich allerdings heute ein supergroße Altbauwohnung um die Ecke vom Marienplatz haben will, werde ich das Geld für den Kauf wahrscheinlich in die Hand nehmen müssen. Der Markt ist kaputt und gerade wenn Du auch noch Neubau oder Luxusaltbau rechnest, klappt es ganz und gar nicht.

Nimm aber mal was ganz einfaches: Mülheim an der Ruhr im Speckgürtel von Düsseldorf, viel Bausubstanz aus den 1980ern und 1990ern. Quadratmeterpreis für solche Wohnungen liegen bei rund 1500 Euro, Jahreskaltmiete rund 120 Euro je Quadratmeter. Damit lässt sich - ohne nennenswertes Wertsteigerungspotential aber auch ohne Risko - Geld verdienen.

Oder: Plattenbau in Stendal aus den 1980ern. Kaufpreis je Quadratmeter 500 Euro, Jahreskaltmiete je Quadratmeter 60 Quadratmeter. Damit lässt sich mit Wertsteigerungspotential Geld verdienen. In Stendal hat ein Mandant von mir 100 solcher Wohnungen übernommen. Kaufpreis für das ganze Paket war bei rund 5000 qm circa 2.2 Millionen EUR. Dieser Betrag bei entsprechender Bonität mit 1% finanziert, kostet 22.000 EUR im Jahr. Die Blocks bringt auch bei aktueller 20% Leerstandsrate noch 240.000 EUR Miete im Jahr. NIcht hübsch, keine netten Mieter aber rentabel. Seine Intention ist dann auch nicht das dauerhafte Halten, sondern die Steigerung der Mieten und die Verringerung der Leerstandsquote. Wenn er das schafft, hat er den Block nach 10 Jahren ohne Eigenapital erst einmal voll aus der Vermietung bezahlt und wird wahrscheinlich drei Millionen im Verkauf erlösen. Das geht nicht ohne Kapital und ohne Erfahrung, aber im Berufsleben geht wenig ohne diese beiden Faktoren.

In solchen Objekten für Geringverdiener spielt die Musik, nicht bei Luxuswohnungen in München, die bei wirtschaftlicher Betrachtung Liebhaberei sind.

 

[franzose]

Oder: Plattenbau in Stendal aus den 1980ern. Kaufpreis je Quadratmeter 500 Euro, Jahreskaltmiete je Quadratmeter 60 Quadratmeter. Damit lässt sich mit Wertsteigerungspotential Geld verdienen. In Stendal hat ein Mandant von mir 100 solcher Wohnungen übernommen. Kaufpreis für das ganze Paket war bei rund 5000 qm circa 2.2 Millionen EUR. Dieser Betrag bei entsprechender Bonität mit 1% finanziert, kostet 22.000 EUR im Jahr. Die Blocks bringt auch bei aktueller 20% Leerstandsrate noch 240.000 EUR Miete im Jahr. NIcht hübsch, keine netten Mieter aber rentabel. Seine Intention ist dann auch nicht das dauerhafte Halten, sondern die Steigerung der Mieten und die Verringerung der Leerstandsquote. Wenn er das schafft, hat er den Block nach 10 Jahren ohne Eigenapital erst einmal voll aus der Vermietung bezahlt und wird wahrscheinlich drei Millionen im Verkauf erlösen. Das geht nicht ohne Kapital und ohne Erfahrung, aber im Berufsleben geht wenig ohne diese beiden Faktoren.

Zahlt Dein Mandant keine Steuern? Oder waren die Mieteinnahmen bereits netto?

In solchen Objekten für Geringverdiener spielt die Musik, nicht bei Luxuswohnungen in München, die bei wirtschaftlicher Betrachtung Liebhaberei sind.

Das mag sein. Nutzt mir bei Eigennutzung leider nicht viel. Und speziell nicht in München.

Aber gebe Dir Recht, als wohlhabender Finanzinvestor hast Du dort schöne Möglichkeiten. Leider dürfte das ein recht überschaubarer Kreis sein.

 

[Flying Lawyer]

Zahlt Dein Mandant keine Steuern? Oder waren die Mieteinnahmen bereits netto?



Das mag sein. Nutzt mir bei Eigennutzung leider nicht viel. Und speziell nicht in München.

Aber gebe Dir Recht, als wohlhabender Finanzinvestor hast Du dort schöne Möglichkeiten. Leider dürfte das ein recht überschaubarer Kreis sein.

Im Erebnis zahlt dieser Mandant keine Steuern, weil er die Gesellschaft erworben hat, welcher die Blocks gehörten. Und die verfügte über erhebliche Verlustvorträge. Geht aber auch anders: Du finanzierst zum Zinssatz von 12% bei einer dir gehörenden offshore-Gesellschaft in einer Jurisdiktion, wo solche Zinseinnahmen nicht oder nur sehr gering versteuert werden. Dann ist der Gewinn für den deutschen Fiskus unangreifbar bei Null und die (dann) Gewinne aus Kapitalvermögen sind anderswo sehr hoch und die Steuern dort sehr niedrig. Ist ein Konstrukt, mit dem insbesondere wohlhabende israelische Kapitalanleger momentan in Berlin aufkaufen.

Für den gut verdienenden Normalverbraucher geht das auch: Du kaufst z.B in Leipzig im Sanierungsgebiet und sanierst eine Ruine. Die Kosten für Sanierung kannst Du über 10 Jahre abschreiben, was zu einem sehr schnellen Kapitalrückfluss führt. Das ganze als Niedrigenergiehaus nach KfW Standard mit entsprechender Förderung. Führt dazu, dass sich die Darlehen über die Mieteinnahmen und die Steuerrückflüsse tilgen und Du nach 10 Jahren diszipliniertem Vorgehen eine schuldenfreie Immobilie mit herzlich wenig Eigenkapitaleinsatz hast. Da gehört aber dann ein wenig mehr dazu, als das Wehklagen über hohe Mieten und Kaufpreise in München.


Und Du hast Recht: Bei Eigennutzung nutzt Dir das leider nicht viel. Und speziell nicht in München. Der Faden heißt aber "Zinsen im Keller, Inflation recht hoch - Wie sichert ihr euer Vermögen?" und nicht "wie überlebe ich in München".

 

[monk]

Im Erebnis zahlt dieser Mandant keine Steuern, weil er die Gesellschaft erworben hat, welcher die Blocks gehörten. Und die verfügte über erhebliche Verlustvorträge.

Nach § 8c KStG gehen die Verluste durch den Gesellschafterwechsel unter.

 

[franzose]

Für den gut verdienenden Normalverbraucher geht das auch: Du kaufst z.B in Leipzig im Sanierungsgebiet und sanierst eine Ruine. Die Kosten für Sanierung kannst Du über 10 Jahre abschreiben, was zu einem sehr schnellen Kapitalrückfluss führt. Das ganze als Niedrigenergiehaus nach KfW Standard mit entsprechender Förderung. Führt dazu, dass sich die Darlehen über die Mieteinnahmen und die Steuerrückflüsse tilgen und Du nach 10 Jahren diszipliniertem Vorgehen eine schuldenfreie Immobilie mit herzlich wenig Eigenkapitaleinsatz hast. Da gehört aber dann ein wenig mehr dazu, als das Wehklagen über hohe Mieten und Kaufpreise in München.

Und Du hast Recht: Bei Eigennutzung nutzt Dir das leider nicht viel. Und speziell nicht in München. Der Faden heißt aber "Zinsen im Keller, Inflation recht hoch - Wie sichert ihr euer Vermögen?" und nicht "wie überlebe ich in München".

Aber wenn ich dich recht verstehe, ist auch dies einem recht exklusiven Personenkreis vorbehalten, ab wieviel fängt so etwas an? Laut Spiegel bin ich schon in der Kategorie gut verdienender Normalverbraucher, wenn ich mir aber Deine Ausführungen ansehe sieht das irgendwie anders aus?

 

[Flying Lawyer]

Nach § 8c KStG gehen die Verluste durch den Gesellschafterwechsel unter.

Wenn man es falsch macht, ja. Wenn man es richtig macht, nicht. Bereits Google hilft Dir hier weiter. Die Beratung bei erfahrenen Steuerberater noch mehr

 

[Flying Lawyer]

Aber wenn ich dich recht verstehe, ist auch dies einem recht exklusiven Personenkreis vorbehalten, ab wieviel fängt so etwas an? Laut Spiegel bin ich schon in der Kategorie gut verdienender Normalverbraucher, wenn ich mir aber Deine Ausführungen ansehe sieht das irgendwie anders aus?

Das Sanierungsobjekt Modell? Du kannst vom Bauträger z.B. in Leipzig (derzeit eine Boomtown) eine Wohnung mit Sanierungsverpflichtung kaufen, solltest Dir aber sehr genau angucken, was Du kaufst, da ist sehr viel Schrott auf dem Markt und auf dem Markt gewesen. Ich habe vor 10 Jahren einiges gekauft, was sehr viel Sinn gemacht hat. Damals lagen die Kaufpreise bei sehr guter Sanierung bei rund 1700 EUR je Quadratmeter bei einer Sanierungsquote (= Abschreibungspotential) von 85%. Das war trotzt höherer Zinsen ein "perpetuum mobile",Heute liegst Du bei sicher 2500 EUR je Quadratmeter.

Damit sich das wirklich gut rechnet, solltest Du bei einer 100 qm Wohnung

- 50.000 EUR EK haben
- jedes Jahr mindestens 20.000 EUR im Spitzensteuersatz zu versteuern haben.

Die Abschreibung sind nach meiner Erinnerung 9% auf den Sanierungsaufwand und die üblichen 2,5% bei alten Objekten auf den Rest. Soll also heißen, Du kann jährlich rd. 20000 EUR steuerliche Verluste geltend machen. Die 200.000 EUR Darlehen kosten Dich im Jahr rd. 1500 EUR Zinsen. Miteinnahmen in Leipzg nach Abzug von Verwaltungskosten derzeit rd. 8,00 EUR je Quadratmeter, mitin 9.600 EUR im Jahr. Aufgrund der AfA hast Du erst einmal die MIeteinnahmen steuerfrei, sonst sparst Du noch mal rd. 5.000 EUR im Jahr. Die knapp 15.000 müssen sehr diszipliniert in die Tilgung gehen. Wenn Du das noch leveragen willst, legst Du Dein EK z.B. als Festgeld bei der Targobank mit 1,25% an und trittst es zur Sicherheit an die finanzierende Bank ab. Das hat dann noch den Vorteil, dass Du die niedrigen Kreditzinsen der Baufinanzierung voll von der Steuer absetzen kannst, während Du höhere Festgeldzinsen bekommst und diese nur mit KESt versteuerst. Sind über die Laufzeit auch ein paar tausend EUR.

 

[Polux]

Zu Mülheim an der Ruhr und Stendal:
Bei Immowelt kann ich die Zahlen von Mülheim mit 120 Euro pro qm Jahreskaltmiete (10 Euro / Monat) nicht nachvollziehen.
Reihenweise sind dort 6-8 Euro im Angebot. Ja, es sind keine Baujahr 1980, aber auch Baujahr 1980 als Kaufobjekt finde ich selten und wenn, dann nicht für 1500 Euro pro qm.
Davon mal ab, dass ich lieber eine im Jahr 2005 kernsanierte 1950er Wohnung für 1500 kaufe als eine unsanierte 1980er Wohnung für 1500 Euro/qm.

Stendal ist eine sterbende Stadt. Warum kostet der Quadratmeter nur 440 Euro?
In allen Zukunftsprognosen steht Stendal extrem schlecht dar. Stadt wie Landkreis.
Im Prognos Zukunftsatlas von 2019 steht der Landkreis auf Platz 401 - von 401 Plätzen.
In der Bertelsmann Studie "wegweiser-kommune" wird von einem Bevölkerungsrückgang von 2012-2030 von -16% ausgegangen. Sagen wir mal es sind "nur" 10 %, da wird man es schon schwer haben eine Leerstandsquote von 20% überhaupt zu halten.
Von den anderen Zahlen (3 Millionen im Verkauf) kann ich als Außenstehender nichts zu sagen, denn wer weiß wie gut saniert der Block überhaupt ist, oder ob extrem viel reingesteckt werden muss. (Steuersparmodelle auch wieder ausgenommen)

Zu dem München Beispiel:
Mir ist das jetzt zu mühselig eine genaue Rechnung aufzuschreiben, aber das kann jeder mit einer Excel-Tabelle selber mal machen.
Selbstverständlich muss man die Ersparnis bei der Miete gegenüber der Kreditrate (Zinsen + Tilgung !!!) ordentlich anlegen und nicht ausgeben.
Dann hat man nach vielen Jahren oder Jahrzehnten (wie lange halt der Kreditvertrag läuft) auch eine ordentliche Ansparsumme (auch nach Steuern) und bei dem Immobilienkauf hat man halt eine Immobilie.
Ob diese Immobilie dann den selben Wert hat wie die Ansparsumme kommt halt sehr auf die Entwicklung und (!) den damaligen Kaufpreis an.
Meine Meinung: Wer heute 2019 noch sagt, dass die Kaufpreise billig und locker rentabel sind, ist entweder Immobilienmakler oder rechnet sich das schön.
Ausnahmen bestätigen die Regel, sind aber rar gesät. (siehe Steuersparmodelle weiter oben)


Zur Ausgangsfrage "Wie sichert ihr euer Vermögen?":

Ich finde Aktien einfach eine tolle Anlagemöglichkeit. Ich kann einfacher diversifizieren und damit das Risiko minimieren.
Eine (1) Immobilie ist halt ein Klumpenrisiko.
Die Rendite ist langfristig gesehen hervorragend. Finde ich zumindest.
Die Steuerliche Seite wird sich in den nächsten Jahren/Jahrzehnten wahrscheinlich ändern (Einkommenssteuer statt Abgeltungssteuer), aber bis dahin kann ich mit dem Abzug leben.

P.S.
Freunde von mir rechnen sich seit Jahren ihr Haus schön. Sie wohnen im Dorf (500 Einwohner) - 5 km entfernt zur Stadt (20.000 EW). "Die Kreditrate ist unter der Vergleichsmiete" wird immer wieder gesagt und damit machen sie ja "Plus" gegenüber mieten.
Erstens vergleichen sie mit einer Hausmiete in der 5km entfernten Stadt.
Zweitens vergessen sie immer wieder, dass sie zu 70 % finanziert haben. Das Eigenkapital wird unter den Tisch fallen gelassen.
Die Wahrheit ist aber doch, dass sie diese 30 % Eigenkapital auch hätten anlegen können und zur Miete wohnen können. Dann sieht die Rechnung anders aus.

 

[franzose]

Das Sanierungsobjekt Modell?

Ich habe vor 10 Jahren einiges gekauft, was sehr viel Sinn gemacht hat.

Damit sich das wirklich gut rechnet, solltest Du bei einer 100 qm Wohnung

- 50.000 EUR EK haben
- jedes Jahr mindestens 20.000 EUR im Spitzensteuersatz zu versteuern haben.

Danke, also ist die Anzahl der Objekte, die es sich lohnt zu erwerben abhängig von deinem zu versteuernden Einkommen im Spitzensteuersatz?

Wie hoch sind die Verwaltungsgebühren und Rückstellungen?

Gibt es das nur in Leipzig oder auch woanders? Wäre gern an ein wenig Lektüre interessiert.

Aber wie so oft sollte man sich im Markt auskennen. Wohnst du dort oder woher hast du die Insider Infos bekommen?

 

[br33s]

... Und vor Renteneintritt hätte ich schon gerne mein Darlehen getilgt....

Kurze Frage, fällt dein Miete zum Renteneintritt auch weg, hast du die Option in der Wohnung zu bleiben und den Kaltmietanteil zu reduzieren aufgrund des geringeren Einkommens im Rentenalter?

Was ich damit nur sagen will, das es genau der Knackpunkt ist, das man als Mieter z.b. mit den Kosten fürs Wohnen nie fertig wird. Auch der 67 jährige kann z.b. sein Darlehen umschulden/refinanzieren lassen, mit einer neuen 30 jährigen Laufzeit und damit wieder geringeren Annuität im Rentenalter. "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung"

Danke, also ist die Anzahl der Objekte, die es sich lohnt zu erwerben abhängig von deinem zu versteuernden Einkommen im Spitzensteuersatz?

Wie hoch sind die Verwaltungsgebühren und Rückstellungen?

Gibt es das nur in Leipzig oder auch woanders? Wäre gern an ein wenig Lektüre interessiert.

Aber wie so oft sollte man sich im Markt auskennen. Wohnst du dort oder woher hast du die Insider Infos bekommen?

Es gibt jetzt in diversen Bundesländer solche privaten Grundstücksauktionen ( sind meist Objekte und keine Grundstücke )
https://www.dga-ag.de/fileadmin/user_upload/api/kataloge/pb/Katalog_P19-04.pdf#page=10
hier z.b könnte man 47169 Duisburg OT Marxloh Wg Nr. 20 ins Auge fassen, 113qm Wfl. 38.000 Euro KP oder Nr. 21 75 qm Wfl 26.000 Euro

oder
https://www.sga-ag.de/fileadmin/user_upload/api/kataloge/sga/Katalog_S19-04.pdf

oder
https://www.ndga.de/fileadmin/user_upload/api/kataloge/ndga/N19-04-NDGA-Katalog-Immobilienmauktion.pdf

In Leipzig/Dresden direkt ist das Angebot aktuell mehr als mau. Ich hab aber auch hier schon 2 kleine ETW kaufen können. Aber die angegebenen Preise sind immer das Mindestgebot und die Leute schrecken nicht davor ab, bei einem sehr begehrten Objekt ein niedriges Mindestgebot anzusetzen um so viele Interessenten wie möglich anzulocken. So war z.b. ein 8 Familienhaus genau in meinem Wohnort inseriert für knapp 150.000 Euro und ich hab mich am Ende gewundert, wer alles beim Auktionstermin da war. Zuschlag gab es dann nicht für mich, Objekt wurde dann für knapp das 2,5 Fache ersteigert.

Aber ab und an findet man eine ETW in akzeptabler Lage mit einem Mieter unter 70 Jahren für ein Mindestgebot unter 30.000 Euro.

Aber dies soll kein Aufruf sein, blind irgendwo eine billige Wohnung oder EFH/MFH zu kaufen! Ich stöbere gern mal in den Katalogen und mach mir meine Notizen, dann kann man sich dank internet (Gutachterausschuss) ein paar Daten holen, wie die letzten Objekte in der Region/Stadt/Straße verkauft worden sind.

 

[franzose]

Kurze Frage, fällt dein Miete zum Renteneintritt auch weg, hast du die Option in der Wohnung zu bleiben und den Kaltmietanteil zu reduzieren aufgrund des geringeren Einkommens im Rentenalter?

Ja, ich hätte für das Alter bereits 5 Immobilien, in siech komplett mietfrei ziehen könnte. Diese wären auch von der Größe dafür komplett ausreichend. Daher fällt dieses Argument für mich persönlich weg.

bzgl. des anderen Themas würde ich mich gerne einfach nur einmal einlesen. Bekommt man wahrscheinlich nur als Steuerberater oder Jurist mit....

 

[Flying Lawyer]

Zu Mülheim an der Ruhr und Stendal:
Bei Immowelt kann ich die Zahlen von Mülheim mit 120 Euro pro qm Jahreskaltmiete (10 Euro / Monat) nicht nachvollziehen.
Reihenweise sind dort 6-8 Euro im Angebot. Ja, es sind keine Baujahr 1980, aber auch Baujahr 1980 als Kaufobjekt finde ich selten und wenn, dann nicht für 1500 Euro pro qm.
Davon mal ab, dass ich lieber eine im Jahr 2005 kernsanierte 1950er Wohnung für 1500 kaufe als eine unsanierte 1980er Wohnung für 1500 Euro/qm.

Stendal ist eine sterbende Stadt. Warum kostet der Quadratmeter nur 440 Euro?
In allen Zukunftsprognosen steht Stendal extrem schlecht dar. Stadt wie Landkreis.
Im Prognos Zukunftsatlas von 2019 steht der Landkreis auf Platz 401 - von 401 Plätzen.
In der Bertelsmann Studie "wegweiser-kommune" wird von einem Bevölkerungsrückgang von 2012-2030 von -16% ausgegangen. Sagen wir mal es sind "nur" 10 %, da wird man es schon schwer haben eine Leerstandsquote von 20% überhaupt zu halten.
Von den anderen Zahlen (3 Millionen im Verkauf) kann ich als Außenstehender nichts zu sagen, denn wer weiß wie gut saniert der Block überhaupt ist, oder ob extrem viel reingesteckt werden muss. (Steuersparmodelle auch wieder ausgenommen)

Stendal mag eine sterbende Stadt sein, aber billiger Wohnraum ist das letzte was stirbt, gerade im Osten. Es geht ums Geld verdienen und nicht um Schönheitspreise. Und mein Mandant weiß mit Verlaub, wie man Geld verdient, sicher besser als jemand, der sein Wissen glaubt aus Immowelt zu ziehen. Die Objekte die er kauft sind wunderbare WBS 70, wenn Du weisst was das bedeutet. Zu "sanieren" gibt es da nichts, einfach, praktisch, gut und auch mit Hartz 4 zu bezahlen. Solange da Menschen wohnen, wird das gemietet. Mehr als Nachwende Wohnungsbau, den keiner bezahlen mag.

In Mülheim an der Ruhr bin ich selbst aufgewachsen, daher glaube ich den Markt hier sehr gut beurteilen zu können. Du musst die richtigen Lagen halt auch kennen. Für sechs bis acht Euro kriege ich den Nordosten in Dümpten, Styrum, Heimaterde. Dort kaufe ich auch für 1000 Euro. Zehn Euro werden in den richtigen Lagen in Saarn und Speldorf gezahlt, zwei Wohnungen in Quartieren, wo ich selbst Immobilien habe, sind derzeit ohne Probleme zu finden und werden für teure knapp 2000 EUR angeboten. Heißt aber nicht, dass sie dafür verkauft werden.

Mit Immobilien sollte man nicht spielen, man sollte wissen, was man tut.

 

[Flying Lawyer]

Danke, also ist die Anzahl der Objekte, die es sich lohnt zu erwerben abhängig von deinem zu versteuernden Einkommen im Spitzensteuersatz?

Wie hoch sind die Verwaltungsgebühren und Rückstellungen?

Gibt es das nur in Leipzig oder auch woanders? Wäre gern an ein wenig Lektüre interessiert.

Aber wie so oft sollte man sich im Markt auskennen. Wohnst du dort oder woher hast du die Insider Infos bekommen?

Kannst auf der Website mal nachlesen, das Unternehmen verkauft heute m.W. nicht mehr, aber die Informationen sind immer noch instruktiv:

https://www.projekt-partner-service.de/projekt-partner-gmbh/wir-ueber-uns.html

Ansonsten musst Du hin und Dir Lagen angucken: Nähe zum ÖPNV, Schulen, Kindergärten, wie ist das Umfeld, bitte keine Hauptstraße, sondern Querstraßen nahe der Hauptstraße, Parkplätze, Spielplätze, Bausubstanz In der Umgebung. Was die Sanierung und deren Qualität angeht: Ich mache als Anwalt seit fast 30 Jahren Real Estate und damit verbundene Auseinandersetzungen, habe also einiges gesehen. Bei allen Objekten, die ich gekauft habe, war ich vor dem Kauf und während der Sanierung regelmäßig vor Ort. Macht mir halt auch Spaß.

Abhängig vom Spitzensteuersatz? Ja und nein. Du hast in den ersten Jahren sehr hohe Abschreibungen und Finanzierungskosten, da solltest Du auch ein recht hohes zu versteuerndes Einkommen haben, sonst hast Du wenig davon. Nach 10 Jahren dreht sich das Spiel: Wenn du richtig finanziert hast, sind die Darlehen weitgehend zurückgeführt und die Sonder-Afa ist weg. Dann hast Du entsprechende Einkünfte. Ist somit ein typisches Model für Leute um die fünfzig in der Spitze des Erwerbslebens, bei denen sich das planmäßig nach zehn Jahren dreht. Du sparst Steuern zwischen 50 und 60 und erzielst dann zu versteuernde Einkünfte. Verwaltungskosten? Sind regelmäßig WEGs. In Leipzig hast Du 12 Euro für die WEG Verwaltung und i.d.R. weitere 12 Euro für die Mieterverwaltung.

Das Modell gibt es auch anderswo, regelmäßig da, wo es entweder Sanierungsgebiete oder aber viele zu sanierende Denkmäler gibt, denn das sind derzeit die beiden noch geförderten Modelle. Sanierungsgebiete haben den Vorteil, dass Du mit dem Denkmalschutz (der auch hinderlich sein kann) keine Themen hast. Leipzig ist aber ein Paradebeispiel, weil die Stadt einerseits ausnehmend gut dasteht und andererseits gerade diese Modelle durch gezielte Ausweisung von Sanierungsgebieten gefördert hat und über eine in DDR Zeiten verwahrloste, aber nicht abgerissene Jugendstil-Bausubstanz verfügt. Hier wurden in den letzten zehn Jahren rund 25000 Wohnungen saniert, die keine Leerstandsthemen haben und gut vermietet sind. Die Stadt hat Stadtteile wie z.B. Lindenau gezielt entwickelt, was zu echten Schmuckstücken geführt hat.

 

[rebollo]

Zu Mülheim an der Ruhr und Stendal:
Bei Immowelt kann ich die Zahlen von Mülheim mit 120 Euro pro qm Jahreskaltmiete (10 Euro / Monat) nicht nachvollziehen.
Reihenweise sind dort 6-8 Euro im Angebot. Ja, es sind keine Baujahr 1980, aber auch Baujahr 1980 als Kaufobjekt finde ich selten und wenn, dann nicht für 1500 Euro pro qm.
Davon mal ab, dass ich lieber eine im Jahr 2005 kernsanierte 1950er Wohnung für 1500 kaufe als eine unsanierte 1980er Wohnung für 1500 Euro/qm.

Stendal ist eine sterbende Stadt. Warum kostet der Quadratmeter nur 440 Euro?
In allen Zukunftsprognosen steht Stendal extrem schlecht dar. Stadt wie Landkreis.
Im Prognos Zukunftsatlas von 2019 steht der Landkreis auf Platz 401 - von 401 Plätzen.
In der Bertelsmann Studie "wegweiser-kommune" wird von einem Bevölkerungsrückgang von 2012-2030 von -16% ausgegangen. Sagen wir mal es sind "nur" 10 %, da wird man es schon schwer haben eine Leerstandsquote von 20% überhaupt zu halten.
Von den anderen Zahlen (3 Millionen im Verkauf) kann ich als Außenstehender nichts zu sagen, denn wer weiß wie gut saniert der Block überhaupt ist, oder ob extrem viel reingesteckt werden muss. (Steuersparmodelle auch wieder ausgenommen)

Zu dem München Beispiel:
Mir ist das jetzt zu mühselig eine genaue Rechnung aufzuschreiben, aber das kann jeder mit einer Excel-Tabelle selber mal machen.
Selbstverständlich muss man die Ersparnis bei der Miete gegenüber der Kreditrate (Zinsen + Tilgung !!!) ordentlich anlegen und nicht ausgeben.
Dann hat man nach vielen Jahren oder Jahrzehnten (wie lange halt der Kreditvertrag läuft) auch eine ordentliche Ansparsumme (auch nach Steuern) und bei dem Immobilienkauf hat man halt eine Immobilie.
Ob diese Immobilie dann den selben Wert hat wie die Ansparsumme kommt halt sehr auf die Entwicklung und (!) den damaligen Kaufpreis an.
Meine Meinung: Wer heute 2019 noch sagt, dass die Kaufpreise billig und locker rentabel sind, ist entweder Immobilienmakler oder rechnet sich das schön.
Ausnahmen bestätigen die Regel, sind aber rar gesät. (siehe Steuersparmodelle weiter oben)


Zur Ausgangsfrage "Wie sichert ihr euer Vermögen?":

Ich finde Aktien einfach eine tolle Anlagemöglichkeit. Ich kann einfacher diversifizieren und damit das Risiko minimieren.
Eine (1) Immobilie ist halt ein Klumpenrisiko.
Die Rendite ist langfristig gesehen hervorragend. Finde ich zumindest.
Die Steuerliche Seite wird sich in den nächsten Jahren/Jahrzehnten wahrscheinlich ändern (Einkommenssteuer statt Abgeltungssteuer), aber bis dahin kann ich mit dem Abzug leben.

P.S.
Freunde von mir rechnen sich seit Jahren ihr Haus schön. Sie wohnen im Dorf (500 Einwohner) - 5 km entfernt zur Stadt (20.000 EW). "Die Kreditrate ist unter der Vergleichsmiete" wird immer wieder gesagt und damit machen sie ja "Plus" gegenüber mieten.
Erstens vergleichen sie mit einer Hausmiete in der 5km entfernten Stadt.
Zweitens vergessen sie immer wieder, dass sie zu 70 % finanziert haben. Das Eigenkapital wird unter den Tisch fallen gelassen.
Die Wahrheit ist aber doch, dass sie diese 30 % Eigenkapital auch hätten anlegen können und zur Miete wohnen können. Dann sieht die Rechnung anders aus.

Ich meine, dass neben den Opportunitätskosten für das Eigenkapital auch oftmals das Zinsänderungsrisiko unterschätzt wird. Ein geringer Tilgungsanteil von 1% p.a. um die Annuität zu "verschönern" und zusätzlich kürzere Zinsbindungen von 10 Jahren führen zu einem Refinanzierungsbetrag von rund 90% der Ursprungsvaluta (der aktuelle Zinssatz hat ja kaum Einfluss). Wenn nun in 10 Jahren refinanziert werden muss, kann dies durchaus zu Überraschungen führen. Markttechnisch ergibt sich zusätzlich das Risiko sinkender Immobilienpreise bei steigenden Zinsen - insofern sollte meines Erachtens das Risiko schon etwas detaillierter betrachtet werden als dieser Cash FLow Vergleich...

 

[Flying Lawyer]

Ich meine, dass neben den Opportunitätskosten für das Eigenkapital auch oftmals das Zinsänderungsrisiko unterschätzt wird. Ein geringer Tilgungsanteil von 1% p.a. um die Annuität zu "verschönern" und zusätzlich kürzere Zinsbindungen von 10 Jahren führen zu einem Refinanzierungsbetrag von rund 90% der Ursprungsvaluta (der aktuelle Zinssatz hat ja kaum Einfluss). Wenn nun in 10 Jahren refinanziert werden muss, kann dies durchaus zu Überraschungen führen. Markttechnisch ergibt sich zusätzlich das Risiko sinkender Immobilienpreise bei steigenden Zinsen - insofern sollte meines Erachtens das Risiko schon etwas detaillierter betrachtet werden als dieser Cash FLow Vergleich...

Richtig. Davon ausgehend, dass die Zinsen im langjährigen Mittel bei 7 Prozent liegen, sollte man derzeit wahrscheinlich bei 0,6% Zins eine Tilgung von 6,4% planen. Sonst kaufen Leute Immobilien, die bei einer Änderung der Situation zwangsläufig in die Zwangsversteigerung hineinlaufen. Wer die sieben Prozent Annuität nicht bringen kann, sollte besser nicht kaufen.

 

[singmeister]

P.S.
Freunde von mir rechnen sich seit Jahren ihr Haus schön. ... "Die Kreditrate ist unter der Vergleichsmiete" wird immer wieder gesagt und damit machen sie ja "Plus" gegenüber mieten....

Hier muss man schon zwischen Eigenheim und Investment leicht anders rechnen: Das "im eigenen Haus wohnen" an sich hat auch einen gewissen Wert.

 

[franzose]

Richtig. Davon ausgehend, dass die Zinsen im langjährigen Mittel bei 7 Prozent liegen, sollte man derzeit wahrscheinlich bei 0,6% Zins eine Tilgung von 6,4% planen. Sonst kaufen Leute Immobilien, die bei einer Änderung der Situation zwangsläufig in die Zwangsversteigerung hineinlaufen. Wer die sieben Prozent Annuität nicht bringen kann, sollte besser nicht kaufen.

Exakt, aber die Tilgung hängt auch von Laufzeit und eingebrachtem Eigenkapital ab. Bin aber der Meinung, dass zum Ende der Zinsbindung die Immobilie größtenteils abbezahlt sein muss. Ähnlich dem Sanierungsmodell.

Hier muss man schon zwischen Eigenheim und Investment leicht anders rechnen: Das "im eigenen Haus wohnen" an sich hat auch einen gewissen Wert.

Schon, aber doch nur unter gleichen Umständen? Was für einen Konfortgewinn habe ich denn, wenn ich Verschlechterungen in Kauf nehmen muss?

 

[OneMoreTime]

Richtig. Davon ausgehend, dass die Zinsen im langjährigen Mittel bei 7 Prozent liegen, sollte man derzeit wahrscheinlich bei 0,6% Zins eine Tilgung von 6,4% planen. Sonst kaufen Leute Immobilien, die bei einer Änderung der Situation zwangsläufig in die Zwangsversteigerung hineinlaufen. Wer die sieben Prozent Annuität nicht bringen kann, sollte besser nicht kaufen.

Wenn du diese Regel bei selbstgenutzten Immobilien anwendest (und ich würde sie so ähnlich anwenden) dann sind die allermeisten Finanzierungen in Boomregionen im Vergleich zur Miete teuer/extrem teuer und riskant - selbst bei einem langfristigen Mittel von 5% immer noch nicht wirklich günstig.

 

[EinerWieKeiner]

Wenn du diese Regel bei selbstgenutzten Immobilien anwendest (und ich würde sie so ähnlich anwenden) dann sind die allermeisten Finanzierungen in Boomregionen im Vergleich zur Miete teuer/extrem teuer und riskant - selbst bei einem langfristigen Mittel von 5% immer noch nicht wirklich günstig.

Für mein gefühl würde ich auch sagen, dass man seine private Immobilien nach 14 jahren getilgt haben sollte. Nicht nur wegen der Zinsfestschreibung, sondern vor allem steigt nach 10 jahren schon wieder der Instandhaltungsaufwand für das haus. Das kommt dann on top, und wenn dann tatsächlich der Zins steigen sollte, geht nichts mehr.
Ganz Persönlich halt ich sogar eher 10 jahre für sinnvoll.

 

[singmeister]

Schon, aber doch nur unter gleichen Umständen? Was für einen Konfortgewinn habe ich denn, wenn ich Verschlechterungen in Kauf nehmen muss?

Überspitzt gesagt ist wohnen im Hotel Mama am wirtschaftlichsten, aber das wird trotzdem nicht empfohlen.

Natürlich würde ich nicht in den Wald ziehen wollen, nur um in den eigenen vier Wänden zu wohnen, aber diese ganzen „Rentabilitätsrechnungen“ sind eben nur die halbe Wahrheit, wenn es um Mieten vs Kaufen geht.

 

[rebollo]

Überspitzt gesagt ist wohnen im Hotel Mama am wirtschaftlichsten, aber das wird trotzdem nicht empfohlen.

Natürlich würde ich nicht in den Wald ziehen wollen, nur um in den eigenen vier Wänden zu wohnen, aber diese ganzen „Rentabilitätsrechnungen“ sind eben nur die halbe Wahrheit, wenn es um Mieten vs Kaufen geht.

Das sehe ich ein, wenn es z.B. um die Verwirklichung eines Eigenheims mit besonderen architektonischen Merkmalen geht - dies ist in der Tat unabhängig von Rentabilität zu sehen. In einer Standard-Wohnung/Haus erschließt sich mir das jedoch nicht ganz.

 

[Flying Lawyer]

Wenn du diese Regel bei selbstgenutzten Immobilien anwendest (und ich würde sie so ähnlich anwenden) dann sind die allermeisten Finanzierungen in Boomregionen im Vergleich zur Miete teuer/extrem teuer und riskant - selbst bei einem langfristigen Mittel von 5% immer noch nicht wirklich günstig.

Sind sie nicht. Tilgung sind keine Kosten, sondern verringern die Verbindlichkeiten. Und wenn Du bei Null bist, zahlst Du nur die Nebenkosten. Ich vermiete derzeit mit einer Rendite von acht bis zehn Prozent und hoffe nur, dass meine Mieter weiter nicht nachdenken. Denn die Miete zahlt Zins und Tilgung. Kaufe ich in Jahr 1 mit 100 Prozent Finanzierung, so habe ich in Jahr 15 die Hypotheken bezahlt. Und wirtschaftlich bezahlt sie der Mieter. Super Kapitalismus.